Грозит ли нашим «хрущевкам» снос и что будет с ценами на них?

В Москве планируют снести все «хрущевки». По предварительным данным, это коснется жителей 7500 домов, в которых живет порядка 1,6 миллиона человек. 14 мая тысячи людей, которые боятся остаться без жилья, даже вышли на митинг, направленный против программы реновации. В Эстонии тоже есть «хрущевки», у нас порядка 30 000 таких квартир. Грозит ли их собственникам принудительное переселение и тотальный снос? И что будет с хрущевками дальше? Разобраться попробовал еженедельник "МК-Эстония".

Фото: Михаил Трибой

Больше всего их в столичном районе Пыхья-Таллинн возле моря. Однако есть хрущевки и в Кристийне (например, на улицах Котка и Спорди), и в Мустамяэ (например, на улице Вильде), и в центре города (на улице Гонсиори), и в Ласнамяэ (к примеру, на улице Паэ). Фирменная особенность «хрущевок» – очень маленькие коридор и кухня, совмещенный санузел. Однако тогда многие люди жили в очень стесненных условиях, и получение своей, пусть и маленькой, но настоящей квартиры было большой радостью для семьи!

Наши «хрущевки» – другие!

«В Эстонии – порядка 30 000 квартир, построенных во время правления Хрущева, – говорит советник отдела строительства и жилья Министерства экономики и коммуникаций Регина Микаэлис. – Из них треть – в столице. И довольно большая часть таких домов уже реконструирована под руководством правления квартирного товарищества».

Эстонские «хрущевки», по ее словам, отличаются от тех, которые хотят сносить в Москве. В Эстонии их строили из кирпичей, а позже – из вертикальных блоков сланцевой золы 30 см толщиной. Панельные и кирпичные дома типа I  317 и I  318, трехэтажные и пятиэтажные, строили у нас преимущественно с середины 1950-х до середины 1960-х годов.

«И исследования конкретных типов домов показывают, что состояние несущих конструкций «хрущевок» – более-менее такое же, как и панельных домов, которые были построены позже», – отмечает специалист. 

Жилье, которое предоставляло лишь минимум удобств, говорит Микаэлис, строили по всей Европе и строят до сих пор во всем мире.

«Но в 1960-х годах это было что-то совершенно новое. Для современных квартир это довольно распространенная планировка, просто вместо отдельной кухни сейчас в моде кухня-гостиная. В «хрущевках», кстати, такая перепланировка тоже возможна. Такие квартиры можно перестроить совершенно на новый манер, и переделанные 3-комнатные «хрущевки» вполне сравнимы с современными 2-комнатными квартирами», – считает она.

Превращение в «смартовки»

Есть «хрущевки» и в Тарту. Там вообще подошли творчески: мэрия решила реконструировать кирпичные дома. Тартуские «хрущевки» находятся в очень хорошем месте, в центре города. И именно из-за своего месторасположения они в цене. В рамках проекта SmartEnCity планируется перестроить 20 таких домов и сделать из них умные дома, или так называемые «смартовки».

«Благодаря этому вырастет рыночная цена недвижимости, уменьшатся расходы жильцов на обслуживание, поскольку дома станут энергосберегающими, и в ходе осовременивания и улучшения планировки должен возрасти на них спрос.  Ведь «хрущевки» подходят как молодым, так и тем, чьи дети уже выросли, и им не нужна уже большая жилплощадь, – отмечает представитель Министерства экономики и коммуникаций. – Для участия в проекте можно использовать пособия как от города Тарту, так и от KredEx».

Для реновации построенных в советское время многоквартирных домов в приближенные к нулевой энергии здания предусмотрено около 4 миллионов евро. Жители тартуских «хрущевок» смогут отслеживать и регулировать потребление энергии в своем доме – дистанционное отопление, солнечные батареи на крышах, во дворах – пункт зарядки электромобилей и пункты аренды электровелосипедов.

На территории проекта и прилегающих к ней участках натриевые светильники будут заменены на энергосберегающие LED-светильники с «умным» управлением. Проект начался в феврале 2016 года и закончится в 2021 году.

Лучше отремонтировать, чем снести

«В отличие от других стран, Эстония не может принимать законы о сносе того или иного здания, принадлежащего частным лицам, – подчеркивает Регина Микаэлис. – Также не будет и решения, что начнут сносить только определенный тип зданий. Да, эстонское государство поддерживает снос многоквартирных домов, которые не используются, где никто не живет и которые нет смысла реконструировать. Но те дома, где живут люди и о которых заботятся, с экономической точки зрения зачастую разумнее реконструировать».

Решение – реконструировать или сносить – зависит от состояни конкретного дома и нужд региона. Этим вопросом занимаются, если поступило соответствующее желание от правления КТ или местного самоуправления. Большую роль играет и демографическая, а также социальная ситуация в регионе. Государство в сотрудничестве с KredEx поддерживает как при необходимости снос, так и реконструкцию зданий.

Так что о тотальном сносе тех «хрущевок», где люди хотели бы жить, в Эстонии речи пока не идет.  Сносу подлежат лишь те здания, где никто не живет, и это независимо от типа дома.

А несущие конструкции «хрущевок», согласно исследованиям, пока находятся в удовлетворительном состоянии, и прямых причин для сноса домов такого типа на данный момент нет. 

Маклер: это хорошая инвестиция

А что будет дальше? Не имеет ли смысл избавиться от старого жилого фонда уже сейчас, чтобы потом, когда ситуация изменится, не остаться у разбитого корыта? Однако маклер со стажем отмечает, что цены на «хрущевки» растут вместе с ценами на общем рынке. И уж точно не живут своей отдельной жизнью.

«Цены на «хрущевки» за последние десять лет определенно выросли, – говорит член правления фирмы Remax Хейти Карафин. – Одна из причин – рост цен на всю недвижимость. Вторая причина – это маленькие квартиры, количество квадратных метров там меньше, чем в стандартных квартирах, и такая недвижимость многим по карману».

При этом, отмечает маклер, в данном случае очень важно месторасположение. Спрос на «хрущевки» в Таллинне и где-нибудь в заброшенном районе на окраине существенно отличается. И цены больше всего выросли именно в столице.

«Третья причина – их покупают как инвестиционный объект.  Реновируют и сдают.  Так как свежую квартиру сдать несложно, то на них есть определенный спрос», – подчеркивает Хейти Карафин.

Какие же прогнозы на будущее? Если цены на недвижимость будут расти, то расти соответственно станут и цены на «хрущевки», считает специалист. 

«Я пока не слышал, чтобы люди боялись их покупать, потому что их якобы скоро снесут, – говорит Хейти Карафин. – Их имеет смысл приобретать, если цена действительно хорошая».

И действительно, если сравнить на сайтах недвижимости «хрущевки» и квартиры примерно той же площади, но построенные позже, то выяснится, что можно найти действительно неплохие варианты.

Например, в Кристийне на улице Спорди трехкомнатная «хрущевка» площадью 48 кв.м. с не очень свежим ремонтом продается за 72 000 евро. В Ласнамяэ за те же деньги можно купить «трешку» с ремонтом получше. Но – расположение играет роль, и если есть руки, то из нее можно сделать просто конфетку недалеко от центра. Или же двухкомнатная и уже прекрасно отремонтированная «хрущевка» на Пухангу – 67 000 евро. В Ласнамяэ примерно за те же деньги можно купить уже «трешку» с ремонтом. Но от Пухангу до моря – несколько минут ходьбы, и это влияет на цену.

Стоимость квадратного метра «хрущевок» не сильно отличается от стоимости квадратного метра квартир, построенных чуть позже. А иногда стоимость квадратного метра выходит даже больше. Так что жителям Эстонии паниковать еще рано: их жилье сносить не будут, и резко дешеветь оно тоже пока вроде не собирается.