Квартира с секретом. Как быть, если в довесок к недвижимости вам ”продали” плохих соседей?

Недавно Госсуд рассматривал любопытный прецедент: семейная пара продала квартиру, умолчав о том, что у них конфликтные соседи. И покупатели спустя некоторое время, ощутив на себе бремя постоянных склок и войны, подали в суд с требованием снизить цену. Мол, такие неадекватные соседи — вполне себе повод получить скидку. Так ли это? И за какие вообще скрытые дефекты можно впоследствии потребовать обратно свои деньги? Разбиралась "МК-Эстония".

Иллюстративное фото: Priit Simson / Delfi.ee

Эта история началась в 2016 году, когда семейная пара средних лет купила квартиру у другой семейной пары. Заплатили более 100 000 евро. Но радовались недолго: начались конфликты с соседями снизу — те то грязью закидают светлое пальто хозяйки, то спустят на них всех собак в буквальном смысле, то обматерят на чем свет стоит, то повредят их машину.

Семейная пара обратилась к адвокату и в 2018 году подала в суд. Хотя продававшая недвижимость маклер описала соседей как спокойных и вежливых людей, у покупателей были основания полагать, что конфликт с соседями был и у продавцов, поэтому они затребовали через суд обзор вызовов полиции на данный адрес. Предположение подтвердилось: полицию туда вызывали часто, и у продавшей им квартиру семейной пары тоже был с этими соседями конфликт. Более того, они даже судились с ними из-за распределения парковочных мест.

Тогда покупатели потребовали от продавцов возмещения ущерба — 37 500 евро (30% от цены). Именно во столько они оценили невозможность спокойно жить в своей квартире и постоянное ожидание подвоха со стороны скандальных соседей. Дескать, это самый настоящий скрытый дефект недвижимости — поскольку продавцы знали, что в доме есть такие вот соседи, но сознательно умолчали об этом. И даже ввели в заблуждение, предоставив ложную информацию. И если бы покупатели знали о таких вот соседях, то ни за что бы эту квартиру не купили. И такие соседи, по их мнению, — повод для выплаты компенсации покупателям и снижения стоимости недвижимости.

Дело дошло аж до Госсуда, однако коллегия судей их решение не удовлетворила.

У каждого судьи — свои причины

Судьи трех инстанций сочли, что за конфликтных соседей скидка все же не положена. Позиция продавцов недвижимости в суде была проста: дефектов как таковых у проданной квартиры нет. А то, что соседи — не слишком приятные люди, так это их личные качества, за которые продавцы недвижимости ответственности не несут.

”Мы не ожидали, что у вас будет с ними конфликт, — сказали бывшие владельцы на суде. — И о том, что у нас с ними идет судебное разбирательство по поводу парковочных мест, мы говорили”.
Суд первой инстанции, кстати, счел, что конфликтные соседи — вполне себе скрытый дефект, но… покупателям надо было обращаться в суд раньше. То есть сразу же, как выяснилось, что идет конфликт за конфликтом. А не ждать два года.

Суд второй инстанции тоже не удовлетворил иск, но по другим причинам: ”Межличностные конфликты нельзя считать дефектом недвижимости, равно как и нападение на вас соседского животного. Продавец, исходя из того, что у него был конфликт с соседями, не может предполагать, что и у покупателя будет тоже конфликт с теми же соседями. Может быть, они поладят? Кроме того, было бы слишком обременительным возлагать на продавца недвижимости обязанность сообщать полную информацию о соседях, которая ему известна. Ведь если ему что-то неизвестно или информация недостаточно точна и доказана, то он впоследствии рискует существенной потерей денег”.

Упорные покупатели дошли до Госсуда, но коллегия судей тоже не удовлетворила их кассацию — и также по своим причинам: ”Подготавливающий договор или ведущий перед сделкой переговоры человек должен сообщить второй стороне обо всех обстоятельствах, насчет которых у второй стороны в свете сделки есть особый интерес. Или которые для второй стороны очевидно важны. О тех же обстоятельствах, насчет которых обоснованного интереса и ожиданий у второй стороны нет, сообщать не нужно. По мнению коллегии, раздражающее поведение соседей, выходящее за рамки акцептируемых обществом норм, может быть таким обстоятельством, насчет которого у второй стороны есть особый интерес. И продавец должен перед продажей сообщить об этом, не дожидаясь, пока покупатели спросят”.

Но, по мнению коллегии, покупатель в этой ситуации может лишь потребовать возмещения ущерба на основании статьи 115 Обязательственно-правового закона или же признать сделку ничтожной из-за заблуждения или обмана (статьи 92 и 94 Закона об общей части гражданского кодекса).

Так как во всех трех инстанциях покупатели проиграли, то они должны были возместить и судебные издержки второй стороны. В общей сложности — 5000 евро (часть издержек суды сочли необоснованными, и это были уже расходы продавцов недвижимости). Плюс тысячи евро ушли у покупателей и на своего юриста. А дело так до сих пор и не выиграли.
И теперь им остается снова подавать в суд и требовать уже аннулировать сделку.

Соседи как скрытый дефект

Эта история — хорошее учебное пособие для продавцов и покупателей. Ведь нередко продают недвижимость с такими дефектами, на устранение которых потом уходят огромные суммы денег.

”Я купила дом с аукциона, — рассказывает живущая в пригороде Таллинна Мария, — а спустя два месяца вылезла плесень. Мучалась-мучалась, выводила-выводила. А потом начался отопительный сезон, и выяснилось, что и камин в доме неправильно сложен, в итоге весь дым идет в помещения. Пыталась найти хозяев — а их и след простыл. Только долговые письма шли на их имя в почтовый ящик. Пришлось в итоге делать все за свой счет, хотя юрист сказал, что это явно скрытые дефекты”.

”У нас тоже проблема с соседями, — делится жительница Ласнамяэ Татьяна. — Продавец квартиры ни словом не обмолвился, что рядом живет асоциальная семья. Пьянки-драки-шум по ночам — уже обычное дело. Так еще и тараканы полезли от них к нам. Вонь стоит дикая во всем подъезде. Когда покупали, было лето, мы и не обратили внимания, что дверь подъезда открыта. А теперь поняли, почему — но уже поздно”.
Проблема Марии решалась бы просто: ей на первое знакомство с домом надо было захватить с собой строительного эксперта, который бы проверил все эти вещи. Стоимость визита экспертов — порядка 150–250 евро, в зависимости от фирмы и пакета услуг, а в данном случае женщина заплатила за ремонт уже в разы больше.

А Татьяна вполне имеет право потребовать компенсации от продавца. Потому что в судебном решении по поводу несчастной семейной пары, о которой говорилось в начале статьи, в частности, отмечено: ”Вредным воздействием других собственников квартир в данном доме может считаться шум, запах, свет, а также нецелевое и мешающее другим использование своей недвижимости. Как правило, эти обстоятельства могут считаться дефектом недвижимости, и о них нужно предупреждать покупателя”.

Таким образом, если сроки еще не прошли, то она может попробовать потребовать с продавца компенсацию или аннулировать сделку.
”Срок предъявления претензий — полгода, если вы покупали недвижимость у частного лица, и два года, если вы покупали недвижимость у фирмы-застройщика”, — говорит юрист Данил Липатов из Progressor Õigusbüroo.

Что считать скрытым недостатком?

Член правления бюро недвижимости Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман отмечает: ”Как правило, скрытыми дефектами считаются те, что мешают вам пользоваться вещью. Например, был случай, когда продавец по незнанию сказал, что вода в данном месте такая чистая, что ее можно пить прямо из-под крана. А когда сделали экспертизу воды, то выяснилось, что в ней было слишком большое содержание железа и прочих примесей. И чтобы пить воду из-под крана, нужно ставить дорогие фильтры за несколько тысяч евро”.

Или была в его практике такая история: приглашенный потенциальным покупателем на осмотр недвижимости эксперт обнаружил в доме грибок, который разъедал перекрытия. И посоветовал отказаться от сделки.
”В итоге покупатель сэкономил огромную сумму денег, которые бы иначе потратил на выведение этого грибка, — делится специалист. — Или был случай, когда в квартире был пожар, но перед осмотром продавец открыл все окна и проветрил помещение. Покупатель заключил сделку, переехал, и в тот же день вылез запах гари. Чтобы от него избавиться, нужен дорогостоящий ремонт. А если бы он пригласил с собой эксперта, то это выяснилось бы сразу”.

Пеэп Сооман отмечает, что все же сделки со скрытыми дефектами в их практике бывают редко. И во многом это, по его словам, заслуга маклера.

”Ведь маклер должен перед сделкой все проконтролировать, — говорит он. — Проверить, в порядке ли все документы. И если маклер знает, что у недвижимости есть скрытый дефект, то он должен сообщить об этом покупателю. Он не имеет права ничего от покупателя скрывать и должен передать ему всю имеющуюся информацию касательно объекта сделки. Поэтому, если продавец сознательно и очень умело не врет, то любые скрытые дефекты при проверке маклером и экспертом должны выйти наружу”.

Однако поведение соседей Пеэп Сооман скрытыми дефектами не считает. Будь то живущее за стенкой юное дарование, которое в 9 вечера начинает играть на пианино (а у вас — маленький ребенок, которого в это время уже нужно укладывать спать). Или асоциалы по соседству. Или курящий сосед сверху, который кидает окурки вам на балкон.

”Обо всем этом продавец может сказать перед сделкой, но он не может отвечать за поведение других людей, — подчеркивает член правления фирмы. — Скрытыми дефектами все же принято считать те особенности и явления, которые мешают вам пользоваться своей недвижимостью в полной мере. То есть проблемы с водой, канализацией, отоплением, электричеством, конструкциями здания, функциональностью недвижимости и так далее. Действия третьих лиц и косметические недостатки обычно скрытыми дефектами не являются”.

Конечно, говорит он, если вы купили квартиру, а потом к вам полезли от соседей-асоциалов тараканы, то можно судиться с продавцом.
”Но суды — это тысячи евро, и гораздо проще и дешевле заказать фирму, которая вытравит тараканов из всего дома, нежели судиться, — призывает к разумным действиям специалист. — Так же как проблему с курящим соседом можно решить через правление КТ. И отделить скрытый дефект от просто неприятного явления можно еще вот таким образом: если бы вам об этом перед сделкой сказали и вы бы отказались от покупки, то это можно считать скрытым дефектом”.

Маклер бюро Uus Maa Марина Ходус отмечает: иногда находятся покупатели, которые пытаются использовать закон в своих целях. Например, купив старую недвижимость, пытаются выторговать деньги для ремонта. И при продаже старой квартиры или дома продавец должен максимально подробно описать их состояние и перечислить даже мелкие недостатки.

”Нормы строительства со временем меняются, и это нужно учитывать. Я всегда советую не отрицать проблему и не паниковать, а вступить в диалог и попытаться найти совместное решение. Переговоры и сотрудничество — самый дешевый способ решения проблем”, — говорит она.