Когда мы записываем желающих на бесплатные консультации в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом, из раза в раз повторяем: по вопросам квартирных товариществ не консультируем, но порой все же делаем исключения.

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

К отчетно-выборному общему собранию квартирного товарищества (КТ) была сформирована повестка дня. Однако на собрании пункт об избрании правления несколько видоизменили. Это нарушение закона? И если голосование идет списком, имеют ли право голосовать внесенные в этот список лица? Протокол собрания куда-то отправляется или остается в товариществе? Должны ли к нему прилагаться доверенности, выданные участникам собрания?

Существует практика Госсуда, которая говорит, что повестка дня общего собрания товарищества должна содержать те вопросы, которые будут рассматриваться. Но это не значит, что уже в ходе собрания от формулировки вопроса нельзя отклоняться ни на букву.

Многие юристы считают, что при избрании правления имеют право голосовать и старые, и потенциальные члены правления. На мой взгляд, вопрос спорный, и при голосовании списком я бы такого права им не давала. Да и закон определяет, что люди не вправе голосовать по вопросам, касающимся их самих, либо их обязательств перед товариществом. Такие лица не могут голосовать за себя, но могут голосовать от имени тех, кто дал им доверенность.

Где остается и куда отправляется протокол собрания, зависит от того, какой вопрос решало собрание. Если это был вопрос об избрании нового правления, то протокол должен быть подан в Коммерческий регистр. Впрочем, можно направить туда просто выписку из протокола, которая касается выборов правления.

Доверенности, как и список участников собрания, прилагаются к протоколу в любом случае. Переводить доверенность с русского языка на эстонский для Коммерческого регистра необязательно. Но, вообще, для действий на территории Эстонии доверитель все же должен гарантировать перевод доверенности на государственный язык. Либо ее могут принять на собрании, но правление попросит собственника письменно подтвердить действия своего представителя. На это у него есть 10 дней.

На общем собрании квартирного товарищества избрали новое правление. Протокол с фамилиями передали для регистрации в нотариальное бюро (прямо в регистр передать было невозможно, так как никто из членов правления не обладает правом дигитальной подписи). Из бюро позвонили и сообщили, что протокол некорректен, регистр может его не принять. Хотим знать, что именно сделано неправильно? И как теперь быть?

Хотя в вашем протоколе можно вычитать, кого избрали в правление, но нет четко сформулированного решения общего собрания: избрать в правление тех-то. Чтобы внести имена членов правления, регистр не нуждается в полном тексте протокола, ему достаточно иметь выписку с решением, подписанную протоколировавшим и лицом, которое вело собрание.

Напишите прежнему правлению, что в пункт о выборах правления должны быть внесены имена кандидатов, результаты голосования и решение. Предложите готовую формулировку, которую тот, кто на собрании вел протокол, внесет туда.

Кстати, права и обязанности членов правления возникают не в момент  внесения их имен в Коммерческий регистр, а в момент избрания на общем собрании КТ.

Один член избранного правления КТ сразу после собрания пожелал выйти из правления. Можно ли представить в регистр список членов правления без учета этого человека?

Нет. Это будет фальсификацией протокола общего собрания, которое этого человека избрало. Заявление об отзыве он сможет подать лишь после того, как новое правление будет зафиксировано в регистре.

Вопрос отзыва члена правления решает правление КТ, а нового человека в правление имеет право избрать только общее собрание. В данном случае можно созвать внеочередное собрание.

Статья 48 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах предусматривает, что в КТ должен быть образован резервный фонд. Отменяется ли новым законом паевой капитал? Можно ли перевести его в резервный фонд?

В новом законе понятия «паевой капитал» действительно нет, появилось понятие «резервный капитал». По смыслу и технически это одно и то же, в балансах КТ надо лишь поменять название. Перевести паевой капитал в резервный фонд, следовательно, можно.

Каким образом может и должен формироваться резервный капитал: из свободных средств квартирного товарищества, с помощью целевого сбора денег его членами, как-то еще?

Для начала необходимо решение общего собрания КТ, которое определит размер резервного капитала. Закон устанавливает минимальный — одну двенадцатую от предполагаемых годовых расходов квартирного товарищества.

После того, как будет определена сумма, общему собранию надлежит решить, как эти деньги будут собраны. Определенная часть, безусловно, перейдет из паевого капитала. Остальное можно добрать, например, за счет дохода, получаемого товариществом от сдачи помещений в аренду. Если дохода не хватает или его нет, то необходимую сумму собирают собственники квартир, внося деньги в соответствии с величиной своих долей. Платежи можно растянуть во времени. А вот перевести средства из ремонтного фонда в резервный нельзя.   

У бухгалтеров есть разные мнения относительно того, можно ли использовать резервный капитал для нужд товарищества (на текущие расходы) или он должен лежать в неприкосновенности? Что имел в виду законодатель? У некоторых больших домов резервный фонд  составляет 20-30 тысяч евро — это большие деньги, которые со временем обесцениваются.

Законодатель эту ситуацию никак не комментирует. Ответ лежит в практической плоскости. Для чего КТ нужен резервный фонд? Это так называемый буфер на тот случай, когда потребуются непредвиденные расходы – скажем, придется платить за должников (они потом обязаны возвращать деньги в резервный фонд), возмещать судебные издержки. Главное, что надо знать: средства из резервного фонда нельзя тратить на то, что можно запланировать!      

Расходы на эксплуатацию растут. Значит ли это, что каждый год на общем собрании необходимо утверждать новый размер резервного фонда или бухгалтер без дополнительных решений попросту может держать его на уровне  1/12  от расходов дома?

Бухгалтер может держать резервный капитал на упомянутом уровне, если квартирособственники имеют полную информацию о жизнедеятельности товарищества и движении его средств. Когда такой информации нет, то рекомендую ежегодно проводить общее собрание, одним из вопросов на котором будет резервный фонд.

Надо ли менять устав квартирного товарищества в связи с таким нововведением, как резервный капитал?

Сам по себе закон не накладывает на КТ обязанность в связи с этим менять устав. Там четко сказано: если ваш устав противоречит закону, вы применяете положения закона.

Но если исходить из того, что устав – это главный документ товарищества, то, конечно, его следует привести  в порядок.

Квартирные товарищества: когда всем миром не решить

Продолжаем разговор, начатый в предыдущем выпуске «Советов юриста» и касающийся жизни в квартирных товариществах. Материал составлен по результатам бесплатных юридических консультаций в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом.

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Ежова.

На общем собрании квартирного товарищества (КТ) приняли решение построить парковку на территории КТ с условием, что каждый член товарищества будет иметь право парковать одну машину, ему выдадут карточку парковки, но конкретное место за ним не закрепят. Однако один член КТ подал жалобу на незаконность действий в том плане, что товарищество не имело права принимать такое решение на общем собрании, где присутствовали не все собственники квартир. По его мнению, необходимо согласие всех членов КТ. Кто из нас прав?

Так как речь идет о территории товарищества и принадлежащих членам КТ ее мыслимых долях, то любой вопрос о переделках на этой земле (например, закрепление места за конкретным собственником) надо решать при 100-процентном участии членов КТ.

Но на практике все решения относительно организации парковок принимаются в квартирных товариществах так, как в вашем случае. То есть простым большинством голосов.

Когда в доме меняли трубы, прежний жилец — с разрешения квартирного товарищества — отказался от полотенцесушителя. Новый жилец хочет его вернуть. Кто это должен оплачивать? 

Если полотенцесушитель был снят добровольно, то оплачивать его установку должен новый жилец. Ведь при покупке квартиры он принял ее в том состоянии, в каком она была.

То есть полотенцесушитель он может установить только за свой счет, при предварительном согласии всех квартир, через которые проходит стояк, и правления квартирного товарищества. 

***

Отвечает юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

Что стоит за определением порядка пользования общим участком квартирного товарищества?

Такой порядок пользования действительно может быть утвержден общим собранием квартирного товарищества. При систематическом нарушении этого порядка товарищество вправе выставить члену КТ требование о принудительном отчуждении его квартиры.

Пока порядок пользования общей территорией товарищества не установлен, никаких претензий к нарушителю предъявлять нельзя.

Квартирное товарищество утвердило проект реновации дома, в соответствии с которым я должен поменять в своей квартире окна — на более узкие. Однако размеры окон не соответствуют тем, что содержатся в проекте, поэтому счет получается в два раза больше.  Я написал правлению, оно объяснило, что пересмотрели проект по техническим причинам, и уже выставило мне счет за замену окон в моей квартире. Оплачивать мне его или нет? Кстати, в решении общего собрания говорится о замене окон только на коммерческих площадях, расположенных рядом с моей квартирой.    

Обязательный шаг с вашей стороны – претензия квартирному товариществу на предмет того, что вы не намерены оплачивать работы по замене окон, требуете предъявить вам решение общего собрания, законность которого хотите проанализировать.

Проанализировав решение собрания, вы поймете: либо речь идет лишь о помещениях коммерческого назначения, и тогда вас решение не касается; либо оно вас касается, но тогда стоит вопрос о его законности.

Кто виноват в том, что товарищество не в состоянии следовать утвержденному им же проекту реновации? И насколько законным было решение общего собрания, которым вас обязали платить за свои окна?

Отвечая на первый вопрос, можно констатировать, что в таком случае КТ  не вправе вам что-то навязывать, оно должно с вами договариваться. Из второго вопроса вытекает необходимость посмотреть на законность  процедуры проведения общего собрания КТ.

Вообще-то, реновируется весь дом, а не только ваша часть фасада. Имеется судебная практика, говорящая о том, что окна являются собственностью товарищества, а раз так, то все расходы по замене, ремонту, содержанию общего имущества членов товарищества несет весь дом. Если следовать этой судебной практике, платить за окна вы не должны.

Решение собрания относительно ваших окон можно оспорить в суде. Заявление туда подается в свободной форме, госпошлина составляет 50 евро. Если решение суда не будет обжаловано, то через 60 дней оно вступит в силу.

При сильном ветре мусорный контейнер около моего дома покатился и повредил мой автомобиль. Страховая фирма сказала, что надо обращаться к товариществу, предварительно взяв ценовое предложение по ремонту автомобиля в официальном представительстве, поскольку он новый, на гарантии. Я оформил страховой случай. Оплатить мою самоответственность по страховке товарищество сначала согласилось, затем  отказалось – мол, не его вина, виноват поставщик контейнера, не предусмотревший тормозную систему.  Дискуссии затянулись, теперь КТ обвиняет меня чуть ли не в вымогательстве. Как быть в такой ситуации?

Факт, что контейнер принадлежит товариществу, не оспаривается. Следовательно, именно оно отвечает за то, чтобы этот контейнер был установлен надлежащим образом. Если товарищество своими действиями или бездействием нанесло урон члену КТ, то обязано этот урон возместить. Вопрос лишь в сумме, которую вы хотите получить.

Если в хозяйственном плане дома не были предусмотрены деньги на небольшие выплаты, то решение о возмещении вам ущерба должно принять общее собрание КТ. Стопроцентная явка необязательна, важно только простое большинство голосов.

В большинстве квартирных товариществ решение о выплате принимает правление, а позже, на общем собрании, члены КТ задним числом одобряют действия правления. Если собрание проголосует против, то у потерпевшей стороны есть возможность обратиться в суд.

В нашем доме три подвала: в двух — офисы, а третий, под моей квартирой, переоборудовали в жилое помещение. Там неграмотно поменяли сантехнический стояк, и теперь ко мне льется, простите, содержимое всех унитазов сверху. В Департаменте городского планирования заверили, что разрешения на перестройку не давали. Как мне взыскать ущерб?

В этом случае доказать материальный ущерб будет сложно. Понятно, что нарушена система коммуникаций. Но лично обратиться с каким-либо требованием к соседям вы не вправе.

Чтобы сдвинуть дело с мертвой точки, вам надо отправить правлению квартирного товарищества заказное письмо (либо один экземпляр письма отдайте любому члену правления, чтобы на вашем экземпляре тот  поставил отметку «принято такого-то числа»). Напишите о том, что соседи из такой-то квартиры изменили систему техкоммуникаций, что эта система является собственностью товарищества и для ее изменения необходимо согласие всех собственников, а такое согласие дано не было. Поясните также, к чему эта переделка привела в вашем жилище. Потребуйте, чтобы товарищество разобралось с этим вопросом и добилось приведения  системы в соответствие с проектом дома. В конце припишите, что о результатах просите сообщить вам в течение месяца.

Если квартирное товарищество не отреагирует, то на него можно будет подать в суд, оформив требование о восстановлении техкоммуникаций и о взыскании с КТ некой суммы за бездействие.

Регистрация на бесплатные юридические консультации в Эстонском бюро депутата Европарламента Яны Тоом проходит по понедельникам с 9 до 12 часов по телефону 6720311.

Маргарита Корнышева, советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом