Почему, зачем и как я купил апартаменты в Калифорнии?

Кризис на рынке недвижимости предоставил прекрасную возможность обменять 42 метровую однушку в Куркино (город в ближайшем Подмосковье) на 100 метровые двухэтажные апартаменты с камином, двумя санузлами и спальнями на берегу пруда с дикими утками и гусями, белками и колибри, секвоями, открытым бассейном и двумя теннисными кортами. Все это великолепие расположилось на территории закрытого кондоминиума в прекрасном городе Сан Хосе в Cеверной Калифорнии. В городе, который считается неофициальной столицей Кремниевой долины и в котором 300 солнечных дней в году.

Как такое возможно спросите вы? Очень просто....

В США существует настоящий, с точки зрения классической экономики, рынок и поэтому понятие спроса и предложения работает так, как написано в учебниках. В результате кризиса многие не смогли выплачивать взносы по ипотеке и лишились своего жилья.
За 3 года кризиса недвижимость в США подешевела вдвое. Цены опустились до уровня 2002 года.
Я посмотрел около 40 вариантов, прежде чем нашел апартаменты, которые за год до этого стоили в 2 раза дороже.

Зачем?
Средняя стоимость аренды квартиры в Кремниевой долине составляет $2241 в месяц.
Приобретая недвижимость, аналогичную описанной выше, вы платите ежемесячно:
$200-350 – association fee, который включает в себя платежи за воду, пользование бассейном, теннисным кортом, фитнес центром за обслуживание жилого комплекса, стрижку газонов, кустов, чистку пруда, посадку цветов и выкорчевывание деревьев, ремонт крыши и стен в случае поломки. $200-300 за электричество и газ, $200-300 property tax – налог на недвижимость, платится 2 раза в год равными долями.
Итого, не более 600-950$ в месяц.
Вы можете сдать вашу ливинг рум и свободные спальни, двум-трем руммэйтам, покрывать все ваши коммунальные издержки и еще немного зарабатывая.
Кроме этого, инвестиции в недвижимость в США считаются самыми надежными и выгодными по сравнению с другими странами. Вы можете взять в Банке кредит с дисконтом 70% от стоимости вашего жилья. Вы всегда можете продать недвижимость и получить большую сумму наличности. Если ваш бизнес связан с интернетом или разработкой программного обеспечения, вам не обязательно снимать офис.

Как?
Как найти выгодный вариант и купить недвижимость, которая будет расти в цене?

1. Нужно иметь минимум половину стоимости недвижимости, которую вы собираетесь приобрести. Вторую половину вам даст Банк. Американским кредиторам все равно где вы живете в США или в России. Это влияет только на то, под какой процент вам дадут деньги. Если есть вся сумма, просто замечательно, будет проще купить более выгодный вариант, так как большинство покупателей недвижимости покупают недвижимость в кредит и преимущество отдается тем, у кого есть кэш.

2. Нужно найти очень хорошего агента, который живет в США и не менее 10 лет специализируется на покупке и продаже недвижимости для частных лиц.
Мне повезло, я нашел специалиста. Мой агент живет в Лос Анжелесе больше 20 лет и благодаря ей, я смог стать счастливым обладателем описанных выше апартаментов, несмотря на то, что было три очереди из желающих купить. Обращайтесь, дам контакт.

3. Нужно запастись терпением и не покупать первые предложенные варианты и не слушать агента, который говорит, что дешевле 300 тысяч долларов купить нормальную квартиру, апартаменты или дом в Кремниевой долине нельзя. Можно!

4. На время, пока вы подбираете себе недвижимость вы сами должны много работать. Вы должны подписаться на рассылку сайта redfin.com, указать параметры недвижимости которые вы ищете и кропотливо изучать каждый вариант.

5. Вести журнал отсмотренных объектов. Для этого я пользовался обычным excel файлом, в котором сделал простую табличку:
1. Год постройки (не старше 1985)
2. Цена ($150-250 тысяч)
3. Площадь (850-1100 кв. футов)
4. Количество спален (минимум 2)
5. Количество санузлов (минимум 2)
6. Тип отопления (центральное отопление и кондиционирование)
7. Association fee ($200-300 в месяц)
8. Property tax fee ($2500-3000 в год)
9. Где стоит стиральная машинка и сушка в доме или на улице (в доме)
10. Гараж (минимум 1 парковочное место)
11. Количество этажей (2)
12. Бассейн/фитнес центр (бассейн обязательно, теннисные корты или фитнес желательно. Стоимость пользования должна быть включена в Ass. Fee)
13. Удаленность от автострад. (не должно быть слышно машин)
14. Стоимость до кризиса. (чем больше разница тем лучше)
15. По какой цене были проданы аналогичные объекты в этом же районе за последние 3 месяца. (для понимания много или мало просят)
16. Состояние. (чтобы понимать, сколько придется вложить в ремонт)

Если вы будете обращать внимание только на указанные параметры, то вам будет достаточно нескольких минут, чтобы понять интересен вам этот объект или нет.

Записываете все схожие по параметрам объекты в файл и назначаете время просмотра. Во время просмотра фотографируйте и записывайте особенности, потом вам будет проще сориентироваться. После просмотра отмечайте те варианты, которые понравились больше всего. Отберите 10 вариантов, посмотрите их еще раз и просите агента делать предложение минимум по 3-4 разным объектам.

Если будете работать с опытным агентом, то выбор и покупка недвижимости займет не больше 2-2,5 месяцев. Если подбираете недвижимость, чтобы в ней жить, то лучше находиться все это время здесь, так как по фотографиям сложно заметить все нюансы.

Если вы не собираетесь жить в купленной недвижимости, а планируете купить ее как объект для инвестиций, то, возможно, вам удастся выбрать лучший вариант просто сравнивая объекты по указанным выше параметрам.

В любом случае, стоит прилететь и посмотреть хотя бы 10-15 объектов, чтобы иметь представление о том, что такое хорошо и что такое плохо на рынке недвижимости с точки зрения американцев.

И напоследок, 2 предостережения!
1. Не связывайте со сделками short sale.
2. Ни в коем случае не покупайте mobile и detached houses.

От все души желаю всем успехов.