Жильцы и фирмы: на тропе войны или в поиске компромисса?

Стоимость услуг в квартирном товариществе должна быть одинаковой для всех квартирособственников — будь то фирма или частное лицо. Таков вердикт Тартуского окружного суда, вынесенный в конце октября ушедшего года в гражданском деле по иску Центра эстетической медицины «Грация», располагающегося в Нарве по адресу ул. Пушкина, 20, к квартирному товариществу «Пушкина 20».

“Непростой дом”

В знаменитой нарвской двенадцатиэтажке находится 83 квартиры и насчитывается 71 собственник (некоторые члены КТ имеют в доме по нескольку квартир). При этом часть собственников,  являясь юридическими и частными лицами, используют купленные квартиры в качестве офисов. Причем, некоторые из них появились в доме еще до того, как в Нарве начали образовываться квартирные товарищества. Все-таки здание стоит в самом центре города, и первый его этаж еще в советское время отдали архитектурному бюро (впоследствии оно съехало), а затем здесь разместился банк. Короче говоря, сегодня в двенадцатиэтажке находятся 15 офисов (в том числе и редакция газеты «Виру Проспект»).

По словам нынешнего председателя КТ «Пушкина 20» Людмилы Усовой, восемь из них выведены из жилого фонда, а семь до сих пор не оформили на это документацию, но, тем не менее, активно функционируют.

С некоторых пор отношения между рядовыми жителями дома и юридическими лицами, стали довольно натянутыми, если не сказать больше. Например, Владислав Бабков, член правления Центра эстетической медицины «Грация», считает, что все действия нынешнего председателя КТ направлены на то, чтобы «выгнать фирмы из дома». И утверждает, что конкретно в отношении его центра «началась настоящая травля» с момента прихода к власти г-жи Усовой. В связи с чем центр «Грация» в 2009 году отказался платить за услуги вахты, которая организована в доме, больше, чем за нее платят рядовые жильцы.

Разница в тарифах

Собственно г-н Бабков и поднял вопрос о неправомочности установления в доме различных тарифов для «простых» жильцов и для фирм. Речь идет не о коммунальных платежах (тариф на них устанавливают поставщики этих услуг), а о стоимости тех услуг, которые оказывает само товарищество «Пушкина 20», а это - услуги вахты (в КТ работают 4 вахтера), плата за пользование лифтом и уборку мест общего пользования.

Разница в тарифах была установлена на Пушкина, 20 с момента образования КТ. Правомочность такого подхода, конечно, не раз обсуждалась на общих собраниях товарищества. Рядовые жильцы полагают,  что затраты КТ на поддержание порядка в доме могли бы быть меньше, если бы не было фирм. Например, можно было бы отказаться от вахты. Предприниматели же просят  правление обосновать разницу в оплате услуг и объяснить, к примеру, почему надо тратиться на содержание вахты ( 11 914 евро в год), а не установить, предположим, камеры наблюдения и домофон (что обойдется в 1600 евро).

По словам Людмилы Усовой, для того, чтобы обосновать разницу в оплате услуг для жилых квартир и квартир, используемых под предпринимательскую деятельность, была создана рабочая группа, в которую вошли и представители фирм, и рядовые жильцы. Она попыталась вести статистику посещаемости офисов и обычных квартир, а на ее основе выработать «коэффициент». Пробовали искать какие-то компромиссы и  даже несколько раз обращались в городскую управу, которая небезосновательно ответила, что все эти разборки -  внутреннее дело товарищества…  

«Неудобные» фирмы

По словам Л. Усовой, у нее собрана целая папка с жалобами жильцов на неудобства, которые приходится им терпеть из-за соседства с теми или иными фирмами. Жильцов раздражает «неконтролируемый поток посетителей», а также то, что, уверены они, «фирмы въехали в их дом обманным путем».

Такой упрек, естественно, вызывает негодование у тех фирм, которые собрали все необходимые документы и получили разрешение на деятельность, выведя купленные ими квартиры из жилого фонда и обустроив в них офисы.

Как известно, в числе прочего предпринимателю требуется получить и документ о том, что большинство жильцов дали согласие на смену предназначения квартиры. Письмо с запросом посылалось каждому члену КТ, и если в течение 10 дней человек не реагировал на него, его молчание расценивалось как согласие.

По словам Усовой, некоторые жильцы Пушкина, 20 не отвечали на такие письма, поскольку просто не проживали в купленных квартирах, другие не просчитывали последствия соседства с действующими фирмами, «многие пенсионеры были введены в заблуждение», мол, подписывали ходатайство не глядя или не поняв его смысл. «А когда поняли, что допустили, схватились за голову», - говорит председатель.

Но после драки, как говорится, кулаками не машут.

И заодно накопал другое

Не будем вдаваться в подробности всех взаимоотношений рядовых квартирособственников и квартирособственников-фирм. В качестве информации для размышления дадим лишь такую цифру: в течение 2010 года прошло 30 (!) заседаний правления КТ «Пушкина, 20».

А медицинский центр «Грация», например, по утверждению В. Бабкова, за последние два года пережил комиссии самых разных уровней, которые проверяли правомочность его деятельности по означенному адресу. Он также рассказывает о некорректном, с его точки зрения, поведении председателя и некоторых работников КТ по отношению к себе и клиентам центра.

Но главное, что зацепило Владислава Бабкова, это именно разница тарифов для физических и юридических лиц в КТ, членом которого он также является. Он пытался в течение года убедить правление и общее собрание в неправомочности данной ценовой политики. И только после того, как эти доводы не были услышаны, «Грация» решила обратиться в суд.

- Мы отказались платить за вахту больше, чем рядовые жильцы, а нам стали угрожать растущим  долгом и выставлять пени, - рассказывает Бабков. – Когда же юрист Ольга Нярги начала заниматься нашим делом и вникла в суть происходящего, обнаружились другие нарушений в работе правления. Например, превышение запланированных расходов на сумму более 130 тысяч крон, без одобрения общего собрания.

- К тому же вырисовывается занятная ситуация, - продолжает Владислав Бабков, - на общем собрании как правило присутствует определенный круг людей, у которых на руках находятся доверенности от других членов КТ, и этим ограниченным кругом принимаются все основные решения, которые нередко противоречат действующему законодательству ЭР, не задумываясь о возможных последствиях, в том числе и финансовых.  

Людмила Усова предоставляет отчет по незапланированному перерасходу средств, демонстрирует разработанные правлением образцы доверенностей с указанием повестки дня, уверяя, что никто «вслепую» их не дает. И сожалеет, что в протоколе общего собрания 2010 года протоколист не отразил голосование по утверждению методики начислений платы за услуги товарищества отдельно, а зафиксировал только утверждение плана хозяйственной деятельности на 2010 год, составленного на основе методики распределения затрат между фирмами и жильцами. И этот «не совсем грамотно составленный протокол», по ее словам , «стал зацепкой» для судебной тяжбы.

В сухом остатке

В мае 2010 года центр эстетической медицины «Грация» подал в уездный суд иск против КТ «Пушкина 20», в котором просил признать недействительным решение общего собрания КТ от 1.04.2010 г. о принятии хозяйственного плана на 2010 год. Дело было выиграно. Но  общее собрание  решило отстаивать свой взгляд на ситуацию. Дело слушалось в окружном суде. И теперь уже окружной — Тартуский  суд - в октябре 2011 года вынес решение отменить пункт 4.2 Устава КТ «Пушкина,20», где устанавливается разница в тарифах для юридических и физических лиц. Суд объяснил, что товарищество не может применять при несении определенных хозяйственных расходов разные тарифы, исходя из типа квартирной собственности и назначения пользования.  

В итоге КТ потратило за два года на судебные тяжбы почти 2 тысячи евро, а также обязано теперь покрыть судебные издержки «Грации» (примерно 1200 евро).  В то же время другие квартирособственники - юридические лица имели право потребовать перерасчет и получить возврат денег, которые были ими переплачены за эти годы, получается, на незаконных основаниях. Этим правом воспользовались две фирмы.

Людмила Усова считает, что она и правление оказались заложниками несовершенства законов о КТ и квартирной собственности, утверждая, что Министерство коммуникаций и другие инстанции давали положительный ответ о возможности устанавливать разные тарифы в доме.

У Владислава Бабкова своя оценка ситуации: «Если бы члены правления КТ оплачивали все судебные решения из своего собственного кармана, они бы принимали более грамотные решения, а средства, потраченные на судебные тяжбы, были бы использованы с пользой для дома».

Светлана Зайцева

ВП